我們社區的管委會到底管什麼？一次看懂管理委員會的角色與法律責任

管理委員會的法律基礎與成立方式

根據《公寓大廈管理條例》，社區只要規模達一定程度，必須依法成立管委會，並向主管機關報備。管委會由區分所有權人（住戶）選舉產生，至少需設主任委員、財務委員與監察委員，其餘職位可依社區需求增設。

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管委會的核心職責與權限

管委會的主要職責可分為三大面向：執行、風紀與總務。依《公寓大廈管理條例》第36條，管委會的法定職權包括：

• 執行區分所有權人會議決議事項：如社區規約、公共設施維護、重大修繕、社區政策等，一旦住戶大會通過，管委會負責落實執行。
• 管理與維護共用部分：公共區域（如大廳、走廊、樓梯間、停車場等）的清潔、修繕、改良與安全維護。
• 管理社區公共基金：負責管理收取的管理費、公共基金等，並妥善運用於社區公共事務。
• 協調與制止住戶違規行為：協調社區糾紛、制止違規使用公共空間或違反社區規約的行為，但無法直接處罰住戶，僅能依規約或會議決議處理。
• 監督物業管理公司：若社區有聘請物業公司，管委會需負責監督其工作品質與合約執行情形。
• 保管重要文件：如社區規約、會議紀錄、財務報表、公共安全檢查文件等。
• 向住戶提出建議及回應住戶需求：聆聽住戶意見，提出社區改進建議，維護住戶共同利益。

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管委會的法律責任

• 依法執行決議與管理職責：管委會必須依照住戶大會決議與法律規定執行職務，若怠忽職守或管理失當，導致住戶權益受損，住戶可依法要求限期改善，甚至透過主管機關或法院介入。
• 財務管理透明：公共基金必須專款專用、帳目公開，否則可能涉及法律責任。
• 安全與維護責任：若因公共設施管理不善造成住戶損害，管委會可能需負損害賠償責任。
• 不得濫用職權：管委會權限必須建立在公平、合理基礎上，濫用職權將面臨住戶檢舉或法律追訴。

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管委會不作為時，住戶的權利保障

若管委會怠忽職責、未妥善處理公共事務或住戶反映，住戶可：

• 召開區分所有權人會議，決議要求管委會改善或改組
• 向地方主管機關檢舉，請求行政處分
• 必要時提起訴訟，要求管委會履行職務或賠償損失

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管委會主要職責一覽表

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管委會如何處理社區內的糾紛？

社區生活難免產生各種糾紛，無論是住戶間的爭執、違反社區規約，還是管理費、公共設施使用等問題，管委會作為社區自治的核心，扮演著調解、協調與維護秩序的關鍵角色。以下以台灣現行法規與實務經驗，整理管委會處理社區糾紛的標準流程與注意事項。

依規約及法律，先行勸導與協調

• 當發現住戶有違反社區規約、破壞公共設施、妨害安全衛生等行為時，管委會應本於職責先行制止，並依社區規約進行勸導與協調。
• 若糾紛涉及租屋問題，應先由房東與房客協商，管委會僅針對影響公共利益或違規行為介入。

按社區規範正式處理

• 若住戶經勸導後仍不改善，管委會可依規約進行下一步處理，例如書面警告、限制公共設施使用等，但不得逕自處罰或採取違法手段。
• 若違規行為涉及公共安全或重大損害，主委應依規約及區分所有權人會議決議處理，並保留相關證據。

報請主管機關介入

• 若住戶持續違規且拒不改善，管委會有權報請地方主管機關（如建管處、區公所）裁罰或協助處理，主管機關可依法命令改善或處以罰鍰。
• 台北市等地設有「公寓大廈爭議事件調處委員會」，可免費協助社區排解糾紛，住戶與管委會皆可申請調處，藉由專業協調快速解決爭議。

行政與司法救濟

• 若管委會不作為或處理不當，住戶可召開區分所有權人會議，決議要求管委會改善，或向主管機關檢舉，請求行政處分。
• 如糾紛無法透過協調或調解解決，雙方可提起民事訴訟，法院判決具備強制力，雙方必須遵從。若經鄉鎮調解委員會調解並經法院核定，調解結果亦具強制力。

積極溝通與教育預防糾紛

• 管委會應定期檢查、更新社區規約，並舉辦說明會、講座，強化住戶對社區規範的認識，減少因規則不明或溝通不良導致的爭議。
• 維持透明、有效的溝通管道，是預防與化解糾紛的根本。

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社區糾紛處理步驟表

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管委會如何處理公共基金的運用

社區公共基金的運用，直接關係到社區長期維護、重大修繕與住戶權益。根據台灣《公寓大廈管理條例》及實務慣例，公共基金的管理與動用有嚴格的法律規範與程序，以下為重點整理：

公共基金的用途

• 重大修繕與設施更新：如電梯更換、外牆磁磚修繕、公共空間裝潢、綠化計畫等，屬於非日常性、計畫性的大型支出。
• 緊急應變：天災、意外事故等造成的設施損壞，需緊急修復時可動用。
• 共用部分的重大改良或拆除：如增設安全設施、重大結構調整等。

公共基金的管理與動用程序

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法律依據與實務建議

• 依據《公寓大廈管理條例》第18條，公共基金應設專戶儲存，動用時需經區分所有權人會議決議。
• 管委會僅負責專責管理與執行會議決議，無權單獨決定公共基金用途。
• 建議社區訂定明確的財務管理辦法，並定期將運用情形公告，提升透明度與住戶信任。

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總結

社區管理委員會作為公寓大廈自治的核心組織，肩負著維護共同利益、管理公共事務、協調住戶糾紛等重要職責。從法律基礎、職權範圍、糾紛處理到公共基金運用，管委會的每一項作為都直接影響著住戶的生活品質。作為住戶，了解管委會的權限與責任，積極參與社區事務，才能共同打造和諧、舒適的居住環境；作為管委會成員，則應謹記依法行政、透明公開的原則，以專業態度服務社區。

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