都市更新 vs. 危老重建，我家適合哪個？一篇看懂資格、流程、補助金差異

你是不是也在煩惱家裡的老房子該怎麼辦？看著隔壁鄰居討論都市更新，又聽說危老重建比較快，到底哪個比較適合你呢？別急，讓我們用最簡單的方式來聊聊這兩個選項的差別。

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概念快速理解

• 都市更新：台灣政府規劃推動的都市區域整體更新計畫，目標是提升老舊社區的居住品質、提升土地利用，強調區塊整合、公共利益，流程公開透明，分配較公平，適合中大型社區與多戶居民整體協商。
• 危老重建：專為老舊且結構安全存疑或耐震不足的建築提供「快速」重建通道，不受最小面積限制，更彈性、個案單純且時程較短，但需100%所有權人同意，適合戶數不多、鄰里共識高的小型基地。

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都更與危老重建關鍵差異比較

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申請資格總覽

都市更新資格

都市更新的申請必須符合以下條件：建築物須位於都市計畫區之內，屋齡30年以上（重建），20年以上（整建或維護），建物需為合法建築，須符合劃定基準的最小面積規格。最重要的是，多數同意即可，如重建同意門檻約2/3或3/4。

危老重建資格

危老重建的申請條件相對明確：建築物須位於都市計畫區內且為合法建築，屋齡30年以上，且耐震能力未達規定或建築結構有安全疑慮，不能是古蹟或歷史建物。最關鍵的是同意門檻100%所有權人同意。

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流程比較

都市更新流程

都市更新的程序相對複雜，需要較長時間完成。首先查詢是否屬於「都市更新單元」，接著自行成立都市更新會或委託建商，舉辦說明會、公聽會，凝聚住戶共識，然後擬訂事業計畫並送主管機關審議。之後還需要權利變換計畫審核、公開展覽，主管機關核定審查，最後申請建照、實施更新、完成分配與移轉。

危老重建流程

危老重建的流程相對簡潔明快。首先向縣市政府窗口申請「危老認定」（需屋主過半同意送件），執行結構安全性能評估，取得危老資格證明，取得所有權人100%同意，委託建築師擬定重建計畫，送主管機關核准，最後申請建築執照、開始重建工程。

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補助金與融資解析

都市更新補助金

都市更新的補助項目相當豐富。規劃費用補助方面，自組都市更新會、計畫書、權利變換計畫等可申請規劃費，最高達800萬元。工程費用補助優先地區最高補助75%，一般地區最高45%。程序補助如申請協助團體籌組也可申請階段性補貼。稅負優惠產權移轉可減徵40%、營所稅額抵減規劃設計支出20%。

危老重建補助金

危老重建的補助項目包括：計畫補助重建計畫最高補助5.5萬元，行政作業費5,000元。耐震評估補助初評1.2~1.5萬元，詳細評估費用補助最高30%，上限40萬元。貸款與利息補貼自住戶可享每戶最高350萬元重建工程貸款利息補貼，最長20年（寬限期5年），信用貸款每戶最高300萬元。時程獎勵指定期限內申請額外容積獎勵。

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選擇建議

適合危老重建的情況

如果您想加快重建速度、家中成員少、戶數單純，優先考慮【危老重建】。這個方案流程快速、彈性高、不受基地面積限制，特別適合小型、老舊且有安全疑慮的建築。

適合都市更新的情況

若您的社區規模較大、意見多元、重視分配公平與政府協調，適合採用【都市更新】。程序透明，適合需求整合與大規模重建，政府亦有代拆協調機制與較多補助。

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專業建議

若鄰里意見難整合、或小基地難以達都更門檻，「危老重建」往往是一條彈性且有效率的捷徑。反之，若重視長遠規劃、社區規模大而利益分配需公正，則「都市更新」機制會是可靠選擇。

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總結

都市更新與危老重建各有其適用情境與優勢。都市更新適合規模較大、需要整體規劃的社區，雖然流程較複雜，但補助金額較高，且有政府協調機制保障權益分配。危老重建則適合小型、急需重建的建築，流程簡化且時程較短，但需要100%住戶同意。

在選擇時，建議根據自身建築規模、鄰里共識程度、資金需求及時間考量來評估。無論選擇哪一種方案，都需要充分了解相關法規並做好事前規劃，才能確保重建過程順利進行。

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